你的位置:m6体育下载官网【中国】有限公司 > 联系我们 > 米乐体育m6官网下载 海通宏观:房地产需要多少资金?

米乐体育m6官网下载 海通宏观:房地产需要多少资金?

联系我们

从去年下半年以来,房地产领域的债务风险就在不断上升,今年还出现了居民断供的问题。那么房地产债务问题的根源是什么?哪些债务是安全的,哪些债务是危险的?要化解债务问题,大概

详情

米乐体育m6官网下载 海通宏观:房地产需要多少资金?

从去年下半年以来,房地产领域的债务风险就在不断上升,今年还出现了居民断供的问题。那么房地产债务问题的根源是什么?哪些债务是安全的,哪些债务是危险的?要化解债务问题,大概需要多少资金弥补缺口?房地产出清的终局是什么?本篇文章做了一些测算和探讨。

1

债务为何成为问题?

自去年下半年以来,房地产相关领域的债务风险明显上升,不管是房地产企业还是居民部门,债务风险都有一定程度的暴露。今年以来,这种状况不仅没有得到缓解,反而有所加剧。而回顾2020年的时候,尽管在疫情的冲击下,房地产领域还迎来了快速的反弹,债务也没有成为很大的问题。为何几个月的时间内,情况会发生如此剧烈的变化?在分析债务规模之前,有必要讨论一些比较本质的问题,债务为何会成为问题?

我们认为,有两个方面是至关重要的。第一个方面就是资产价格的变化。从理论上来说,债务的背后都是有资产来背书的,如果资产价格没有太大变化,那债务就不会存在太大的问题,因为随时可以卖掉资产来偿还债务。但是在现实中,资产价格是不可能没有波动的,尤其是在容易产生泡沫的一些资产领域,资产价格的波动往往还很剧烈。

而资产价格的下跌是债务问题产生的根源,因为企业和居民资产端和负债端的波动是非对称的。例如,一个房地产企业借钱10亿买了一块土地,一年之后,如果这块地市场价还值10亿,那企业完全可以随时卖掉土地来偿还本金;但如果一年后这块地只值5亿了,那债务的问题就来了,因为资产缩水了5亿,但负债还是10亿。

所以从这个角度来说,房地产企业和居民的债务之所以出现问题,最根本的原因是他们手中的资产价格下跌了。如果资产价格下跌得少,还可以用股权来弥补,但如果资产价格下跌太多,债务就会出现违约风险。去年下半年以来,房地产市场出现了量价齐跌的趋势,如果剔除2020年的极端情况,量价的跌幅已经达到了08年以来的最高水平。

导致债务问题的另一个重要方面是流动性风险。不仅仅资产端的缩水会带来债务违约风险,负债端的变化也会导致违约风险。例如,一个企业借了钱买了资产,如果“债主”们一起催债还钱,企业如果资本金足够多,可以用资本金偿还负债;但如果资本金不够还债,就只能变卖资产,而如果资产不能快速变现,就会导致违约;如果一家企业变卖资产还债还不会带来较大问题,但如果大量企业同时出售资产,就会触发资产价格下跌、资产缩水,就会导致系统性风险。这种风险可以叫流动性风险,获取现金流动性遇到困难,导致债务违约。

就像银行业的经营,如果少量人正常提取存款,不会带来较大风险;但如果大量储户来银行提取存款,那就叫“挤兑”了,由于银行都是期限错配、借短放长的,短期内并不能快速变现所有资产,就会触发违约风险,而资产的大量甩卖,就会触发资产的缩水,加剧违约风险。

而如果我们将所有行业的资产负债率放在一起做个对比,杠杆率最高的是金融业,其次就是房地产。2021年银行业上市公司的资产负债率是92%,非银金融为85%,而房地产行业上市公司的资产负债率接近80%,部分房地产公司的资产负债率甚至超过了90%,接近于银行业的杠杆率。所以从资产负债表的结构来看,房地产开发商类似于金融业的公司,通过较少的资本金,撬动杠杆来开发房地产。既然“挤兑”银行会导致银行的破产倒闭,短期内房地产公司融资困难,也会导致房地产公司的破产。

往往在资产泡沫破灭的时候,资产端和负债端的问题会同步爆发,资产缩水的同时,流动性风险也会上升,使得债务问题更加突显。

2

居民债务:只是阶段性风险

尽管房地产价格下跌,我们认为,我国居民部门的债务并不会产生特别大的问题。这是由破产制度决定的,尽管资产端缩水,但居民并不能像企业那样破产。就像日本在1991年房地产泡沫崩溃后,房价暴跌的情况下,居民部门的债务规模并没有明显下降。这是因为当时日本居民并不能轻易破产,联系我们如果破产,房产要被拍卖清算,而且需要用其它资产和收入偿还债务。也就是说,如果居民自己拿出40万,再从银行借出60万,去买一套价值100万的房子,如果房产价值跌去50万,居民部门并不能不要房子就不还银行贷款了,债务是要一直追责的。

而我国的居民部门也是不能轻易破产的,如果房产拍卖后不够偿还银行债务的,那居民需要用未来的收入来弥补缺口。虽然目前出现了部分“断供”的情况,但如果最终居民拿到了交付的房产,居民就要继续偿还银行的贷款。其实根据法律,即使没有拿到房产,居民也是要偿还银行贷款的。所以居民部门“断供”的现象,只是阶段性风险。

当前政府已经明确了保交付的方向。从保障社会稳定、保障民生的角度看,政策上最终会努力保交付。从经济的角度看,保交付的成本是比较低的,也可以做到。我们不妨假设房地产交房期为3年,假定过去三年销售出去的期房住宅都没有交付,未交付住宅的销售价值为41万亿;如果按照40%的建安成本占比(实际可能更低),完成建设大概需要16万亿资金;如果按照10%的违约停建比例来测算,也只需要1.6万亿的资金。而实际的情况可能比这个要好一些,完成交付并不需要这么多资金,所以这里测算的是一个上限的概念。

而如果将房子建好、交付给居民,居民部门就没有理由不还贷款,接近39万亿的居民住房贷款就不会出现太大的问题。根据银保监会披露的数据,2019年时我国房贷的不良贷款率只有0.3%。因为居民部门不能破产,房贷资产对于银行来说是非常优质的资产。即使违约率有所上升,也问题不大,因为与市场化的利率相比,我国房贷利率本身就高出接近2个百分点。即使房贷违约率提高到2%,银行投放房贷仍可盈利。

3

房企债务:才是问题关键所在

居民部门不能轻易破产,所以居民债务就不会出现特别大的问题。而企业部门是可以破产的,这才是需要重点解决的问题。

根据统计局公布的数据,截至2020年底,我国房地产开发企业总负债规模为86万亿,2021年的最新数据还未公布,但我们可以通过开发贷数据做估算,大致为90万亿。当然这90万亿不仅包括从金融机构获得的融资,还有经营负债。

从理论上来说,房地产企业的资产负债率为80%,所以整个行业来看,房地产公司应该可以抗住20%的资产价格下跌。但现实的情况可能需进一步关注,尤其是中小城市的房地产价格。一方面是小城市在之前的刺激政策下,泡沫化程度较大;另一方面,在流动性危机的情况下,资产的大量出售也会加大价格跌幅。

我们做了几种情景测算:如果资产价格下跌20%,整个行业的坏账规模为0;如果资产价格下跌30%,坏账规模为12万亿;如果资产价格下跌40%,坏账规模为23万亿;如果资产价格下跌50%,坏账规模为34万亿。

而即使整个行业来测算不会出现违约,对于单个的开发商来说,也有很大可能出现债务违约。这是因为每个房地产开发商的资产负债率差异挺大的。例如,截至2021年底,有7家上市房企的资产负债率在90%以上,个别的甚至在95%以上,所以资产价格稍微波动一些,债务违约风险都会比较大。

4

房企违约的连锁反应:也值得关注

大量房企或从市场中出清。当前政策上保交付的工作方向已经比较明确,所以出现问题的房企的项目可能会被陆续收购掉。而且在收购的初期,大概率会优先收购资质较好的一些项目。对于房地产开发商来说,好的项目逐渐被拿走,剩下的是差的项目和负债,大概率是会破产倒闭的。

部分金融机构也可能受损,但系统性金融危机可能性较小。从前面的分析来看,居民部门的债务大概率不会违约,问题主要还是房地产开发商的融资。如果部分金融机构对于房企的债务敞口较大,可能也会受到波及。但我们认为,政策上救助金融机构的可能性更高。由于居民已经承担了一部分资产价格下跌带来的损失,金融机构出现系统性危机的可能性也不大。

原材料供应商的风险也值得关注。问题房企的资产处置后,优先偿还农民工工资和保交付,其次才是偿还金融机构的借款,再之后如果还有资金剩余,才是偿还经营负债。

目前来看,即使是保交付,其实也是保已经违约的项目的交付工作。企业违约的可能性还是比较大,所以对于居民来说,并不能完全确定自己购买的房子能否保障交付,哪怕是当前还没有出现问题的房地产企业,未来也很难保证不出现违约。而这仍会对房地产需求端构成压制,而需求端问题不缓解的话米乐体育m6官网下载,房地产市场的出清可能还要继续。

官网:www.maidenmediagroup.com

关注我们

邮箱:36ccdd@qq.com

Powered by m6体育下载官网【中国】有限公司 RSS地图 HTML地图


m6体育下载官网【中国】有限公司-米乐体育m6官网下载 海通宏观:房地产需要多少资金?